Можно ли сделать офис в квартире

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

Квартира является собственностью ИП.
Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
Не предполагается производство в промышленных масштабах.

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

Юристы.
Лица, оказывающие консультационные услуги.
Няни.
Бухгалтерские работники.
Репетиторы.
Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
Цель аренды.
Полная схема помещения, описание.
Продолжительность аренды.
Размер выплат.
Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

Читать еще: Как сделать анимированную картинку

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

Показания жителей здания.
Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
Указания на нарушения санитарных норм.
Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
В помещении не должно находиться постоянных жителей.
Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

Организовать офис в квартире можно законно

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры, украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.». Когда люди не знали, что такое офисный центр, многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

Что говорит закон

Создать в квартире офис и при этом оставить помещение жилым не противозаконно. Об этом говорит статья 17 Жилищного кодекса России. Ее пункт 2 гласит: «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Основной смысл приведенного пункта заключен в двух ключевых моментах: «проживающими на законных основаниях» и «не нарушает права и законные интересы других граждан».

Это означает, что люди должны прежде всего иметь право находиться по данному адресу в силу своей регистрации (прописки) либо по причине родственных или близких отношений с хозяином или ответственным квартиросъемщиком, а также на основании договора, дающего право на использование жилого помещения, к примеру, договора возмездного пользования, найма, иного. Незаконный мигрант, например, даже соблюдая права и законные интересы других граждан или являясь родственником собственника жилища, не вправе заниматься какой-либо деятельностью не только в этой квартире, но и вообще на территории России.

Читать еще: Как сделать букет из рыбы

Производство «под запретом»

Фраза «не нарушает права и законные интересы других граждан» тесно связана со следующим пунктом 17-й статьи Жилищного кодекса, запрещающим размещать в квартирах промышленное производство. Под промышленным производством следует понимать изготовление товаров с использованием специального промышленного оборудования в серийных и массовых количествах, с целью их дальнейшей продажи и получения прибыли. Скажу сразу, что разместить в стандартной городской квартире конвейер для производства автомобилей или конфет, даже перепланировав ее, – нереально. Речь в данном случае идет о небольшом производстве. Например, о мини-пекарне или мини-мыловарне. Обычно же предприниматели используют жилые помещения для организации ремесленных или кустарных производств, а также офисов. Например, многие специалисты ремонтируют на дому компьютеры и домашнюю технику, открывают обувные и швейные мастерские, студии дизайна, а также мини-call-центры. И закон, как можно понять, это разрешает. Впрочем, при одном условии, а именно: «соблюдении прав и законных интересов других граждан».

«Неудобства» для соседей и высокие «децибелы»

Как правило, жильцы многоквартирного дома проявляют недовольство не потому, что владелец открыл в квартире офис или мастерскую, а потому, что он своей деятельностью создает неудобства для окружающих. Чаще всего граждане жалуются на шум, доносящийся из квартиры-офиса, а также на «толпу» клиентов, периодически посещающих такое жилище. «Ошибочные» звонки в дверь, постоянно занятый лифт, очереди в подъезде не добавляют энтузиазма жильцам, которые жалуются участковому или в управляющую компанию.

Например, в 2007 году Ленинский районный суд г. Ульяновска запретил гражданину Мулюкину (фамилия изменена) использовать квартиру в качестве офиса для частных консультаций. Соседи предпринимателя показали в суде, что «в связи с использованием квартиры под офис в подъезде раскодирован домофон, постоянно находятся посторонние люди – посетители офиса, накапливается мусор, площадка возле подъезда используется для парковки автомобилей сотрудников офиса и посетителей». (Цитата из Определения Ульяновского областного суда от 06.02.2007 года по делу № 33-***-2007.)

По поводу шума – вообще особый разговор. Нормативный акт «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», принятый 10.06.2010 года Постановлением № 64 главного врача России, четко определяет допустимый уровень проникающего шума в жилых помещениях. Для квартиры в дневное время он составляет 40 децибел (ДБ). Много это или мало? Для наглядности проведем сравнение. Разговор на повышенных тонах равняется 60 ДБ, шум метрополитена составляет 100 ДБ, звук стереосистемы, включенной на полную мощность, – 110 ДБ, а двигатели самолета при взлете издают шум, равный 120 ДБ. Соответственно, устраивая офис в квартире, всегда следует помнить об этих параметрах.

Кстати, российская судебная практика уже знает случаи, когда нарушителей тишины лишали жилья. В 2008 году житель города Первоуральска Свердловской области диджей Виктор Зотов открыл у себя в квартире звукозаписывающую студию. Соседи шестнадцать раз обращались в полицию с жалобами на громкую музыку, но Зотов не унимался. В конце концов дело дошло до суда, который постановил выселить диджея из квартиры, продать ее с публичных торгов, а вырученную сумму отдать незадачливому музыканту.

При каких условиях следует легализовать квартиру под офис

Итак, для того чтобы заниматься репетиторством, писать программы, ремонтировать обувь и вести иную профессиональную деятельность, не связанную с производством, менять назначение жилого помещения не требуется. Достаточно не мешать другим гражданам и соблюдать правила общежития в многоквартирном доме. А вот если хозяин задумал использовать квартиру под магазин или сдать под офис какой-нибудь компании, смена ее статуса неизбежна: квартиру придется переводить в нежилой фонд.

Любой собственник вправе создать в своей квартире так называемый «тихий офис» и при этом не легализовывать его. Он уже легализован 17-й статьей Жилищного кодекса и не нуждается в каком-либо правовом статусе. Если же гражданин устраивает в жилом помещении мини-производство, связанное с использованием шумящих электроинструментов, варит едкие вещества, от которых пропахла вся многоэтажка, а у порога его квартиры ежедневно толпятся десятки клиентов, то легализовать такой «офис» вообще не удастся. Можно даже не пытаться. В этом случае придется арендовать обычное производственное или офисное помещение, дабы не мешать окружающим.

Читать еще: Какой маникюр лучше сделать

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Можно ли сделать офис в квартире?

Большинство фрилансеров работают дома. Но законно ли размещать офис в городской квартире? И что делать, если нужно нанимать помощников – снимать дорогой офис или можно работать с коллегами в квартире? Мы решили разобраться в этом вопросе.

В статье 17 Жилищного кодекса РФ говорится:

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Обратите внимание, в статье есть ряд ограничений:

В жилых помещениях запрещено размещать промышленные производства.
Юридические лица (ООО, ЗАО, ОАО) размещать офис в квартире не могут. Поэтому если вы планируете делать офис в квартире, регистрируйте ИП.
Запрещено нарушать законные права и интересы соседей. Например, шуметь, разбрасывать мусор.
Запрещено нарушать требования, предъявляемые к жилому помещению. Например, вам нельзя демонтировать из квартиры кухонную плиту.
В помещении вы должны находиться на законных основаниях. То есть квартиры должна быть в вашей собственности или официально арендована (с договором аренды).

На практике это означает, что вы можете размещать офис в жилом помещении без перевода его в нежилой фонд, если соседи не будут на вас жаловаться. Конфликты могут возникнуть, если в домашний офис приходит много народу, в подъезде постоянно находятся чужие люди, ваши сотрудники курят на лестничной площадке, мусорят, шумят, иным образом привлекают к себе внимание. Если же вы соблюдаете чистоту и тишину, претензий, как правило, не возникает.

Часто офисы в квартирах размещают не только фрилансеры, но и небольшие агентства, студии и даже интернет-магазины (в одной комнате – склад, в другой – работают менеджеры). Поэтому работайте дома и не переживайте – это абсолютно законно.

Несколько нюансов

Офис в квартире обойдется в 3-4 раза дешевле, чем аренда помещения в офисном центре. Для небольшой команды – это оптимальный вариант. Интернет и прочие услуги вы тоже сможете оплачивать как физическое лицо и экономить на этом.
Если вы арендуете квартиру под офис, обязательно предупредите владельца об этом. Он может расторгнуть договор аренды, если узнает, что квартиру вы взяли не для проживания, а для офиса.
Не стоит афишировать всем, что вы работаете на квартире. Обычно никто не против, но лишние конфликты вам тоже не нужны.
Соблюдайте тишину и чистоту в подъезде.
Имейте на руках документы, подтверждающие ваше законное нахождение в квартире. На случай проверки.
На первом этаже жилые помещения можно официально перевести в нежилой фонд и тогда арендовать их смогут юридические лица. Однако перевод – дело длительное и затратное. Потребуется делать отдельный вход в квартиру с улицы.

Почему нельзя демонтировать кухонную плиту, она же не влитая в пол, можно просто взять и вынести ))

У меня был один знакомый, который жил в квартире-студии. И захотел он стать независимым от работодателей и сделать небольшой домашний бизнес, а именно – производство маленьких подушечек. Суть была в том, чтобы сшить красивые наволочки, украсить их узором, блестками и всем чем только можно, а после набить подушку мягким материалом (он использовал вместо перьев мелко нарубленный поролон). Отгородив угол студии и разместив там необходимое оборудование, он тем самым создал себе рабочую площадку. Так как его жена принимала активное участие (помогала с украшением, возила материал), то получился своеобразный семейный бизнес. Оформив ИП и создав небольшой сайт по продаже, он начал стабильно получать доход. Таким образом получился собственный небольшой офис при минимальных затратах и без каких либо проблем с законодательством.

Источники:

http://assistentus.ru/vedenie-biznesa/ispolzovanie-zhilogo-pomeshchenia-pod-ofis/

http://news.ners.ru/organizovat-ofis-v-kvartire-mozhno-zakonno.html

http://www.kadrof.ru/articles/541